Guardian Logística FII (GARE11)
Uma Análise Completa do Fundo
Raio-X do FII: GARE11
Tese de Investimento
O Guardian Logística (GARE11) é um Fundo de Investimento Imobiliário com uma tese focada no setor de logística, mais especificamente em galpões e centros de distribuição. A estratégia do fundo se baseia na aquisição de imóveis bem localizados, com contratos de locação de longo prazo e inquilinos de alta qualidade. A tese de investimento se apoia no crescimento contínuo do e-commerce e na necessidade crescente das empresas por uma infraestrutura logística eficiente. Para o investidor, GARE11 representa uma forma de receber renda mensal recorrente através dos aluguéis, além de se expor à valorização de imóveis em um dos setores mais resilientes e promissores da economia.
Estratégia do Fundo
O objetivo do GARE11 é gerar renda e ganho de capital através da aquisição e gestão ativa de um portfólio diversificado de ativos imobiliários logísticos. O fundo prioriza imóveis com contratos de locação na modalidade atípica ("built-to-suit" ou "sale-leaseback"), que oferecem maior previsibilidade e segurança de receita, pois possuem prazos mais longos e multas de rescisão elevadas.
Composição da Carteira
A carteira do GARE11 é composta por galpões logísticos e industriais estrategicamente localizados, com um portfólio diversificado de inquilinos de grande porte.
Principais Ativos e Inquilinos
- Ativo: CD B2W (Cajamar/SP) | Inquilino: Americanas
- Ativo: CD BRF (Uberlândia/MG) | Inquilino: BRF S.A.
- Ativo: CD Air Liquide (Betim/MG) | Inquilino: Air Liquide
- Ativo: CD Pão de Açúcar (Arujá/SP) | Inquilino: GPA
- Ativo: Fábrica Alliança (Lapa/PR) | Inquilino: Alliança (Grupo Ligna)
Exposição Setorial dos Inquilinos
A diversificação dos inquilinos por setor da economia é um ponto forte do fundo, reduzindo o risco de concentração em uma única indústria.
- Varejo e E-commerce: ~ 40%
- Alimentos e Bebidas: ~ 25%
- Indústria Química: ~ 15%
- Outros (Indústria, Papel e Celulose): ~ 20%
Nota: A composição da carteira é dinâmica e os percentuais são aproximados para fins ilustrativos, com base nos últimos relatórios gerenciais.
Guia Prático: Como Analisar ETFs e FIIs
Analisar um fundo como o GARE11 é diferente de analisar uma ação. O foco está na qualidade da gestão, na estratégia e nos ativos da carteira. Aqui estão os passos essenciais:
Passo 1: Entender a Estratégia e o Setor
Qual é o foco do fundo? É um FII de tijolo (imóveis físicos) ou de papel (dívida imobiliária)? Qual o segmento (logística, shoppings, lajes corporativas)? Entender se o setor tem boas perspectivas é o primeiro passo.
Passo 2: Verificar as Taxas
Fundos cobram taxas de administração e, às vezes, de performance. Taxas muito altas podem corroer significativamente seus rendimentos. Compare as taxas do fundo com as de outros do mesmo segmento.
Passo 3: Analisar a Composição da Carteira
Quem são os inquilinos? Os imóveis são bem localizados? Os contratos de aluguel são longos? A carteira é diversificada ou concentrada? No caso de ETFs, quais são as principais ações? A qualidade dos ativos é fundamental.
Passo 4: Checar a Liquidez e o P/VP
O fundo tem um bom volume de negociação diária na bolsa (liquidez)? O preço da cota (P) está com ágio ou deságio em relação ao seu valor patrimonial (VP)? Um P/VP abaixo de 1 pode indicar que o fundo está descontado.
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